С ипотекой — ровно та же ситуация. Многие заемщики понимают, что платят банку слишком высокий процент за выданный когда-то кредит — в другом банке можно получить условия получше. Ежемесячный платеж большой, выплачивать долг еще много лет. Но решиться на рефинансирование ипотеки сложно: надо изучить предложения, подать заявку, собрать документы. Кажется, можно так и идти дальше с этим ипотечным «камешком», лишь бы не добавлять себе сложностей. Или нет?
Сервис Refin.online собрал распространенные мифы о рефинансировании ипотечного кредита и разобрался, почему не стоит бояться перекредитования.
Миф № 1. Рефинансирование — это очень сложно и долго
Только если вы рефинансируете ипотеку самостоятельно. Придется сравнить условия перекредитования в нескольких банках, собрать документы по заемщику, предмету залога и первоначальному кредиту, заполнить анкеты и подать их на рассмотрение в офисе банка, дождаться ответа, провести оценку, купить страховой полис и только потом договориться о подписании сделки. Процесс может затянуться, если заявка «зависнет» в банке, или вовсе забуксовать, если у заемщика не хватит терпения разобраться со всеми нюансами рефинансирования.
Вы решили рефинансировать ипотеку самостоятельно: как это будет
Если заручиться поддержкой, процесс потребует меньше времени и сил. Например, с Refin.online рефинансирование занимает около месяца с момента предоставления документов до подписания нового ипотечного договора. Заемщику нужно лишь собрать необходимые документы (расскажем, какие), заказать отчет об оценке и оформить новую страховку (посоветуем, на что обратить внимание). Все остальное мы сделаем сами: проанализируем предложения банков, проверим соответствие заемщика и предмета залога их требованиям, подадим заявки и будем сопровождать до заключения сделки с новым кредитором. Причем бесплатно для заемщика: услуги сервиса оплатит банк.
Миф № 2. Рефинансирование — это очень дорого: выгода маленькая, а расходы большие
Это не так. По статистике Refin.online, в среднем наши клиенты экономят около 1,8 млн рублей при рефинансировании ипотечного кредита. Больше или меньше — зависит от суммы первоначального займа, процентной ставки и оставшегося срока выплаты. При этом сопутствующие расходы не такие большие.
Сколько стоит: считаем расходы при рефинансировании ипотеки
Во-первых, нужно оформить новый страховой полис: обязательно застраховать предмет залога, добровольно — жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика (это позволит снизить процентную ставку). Неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть. Во-вторых, заплатить оценочной компании, чтобы выяснить актуальную рыночную стоимость квартиры. В-третьих, уплатить госпошлину за регистрацию ипотеки с новым банком-залогодержателем в ЕГРН.
В среднем расходы по сделке составляют около 35–40 тыс. рублей. И даже если выгода будет меньше среднестатистических 1,8 млн рублей, а 300–400 тыс. рублей, за нее тоже имеет смысл побороться.
Дополнительные банковские комиссии при рефинансировании не предусмотрены: кредиторы не берут деньги за перевод средств на оплату ипотеки в старом банке или процент за выдачу денег. А штрафы за досрочное погашение отменили еще в 2011 году.
Миф № 3. Рефинансировать ипотеку можно только в своем банке
Наоборот: рефинансировать ипотеку чаще всего приходится в новом банке, а не в том, где был оформлен первоначальный кредит. «Родным» заемщикам банки перекредитование почти не предлагают. Внутреннее рефинансирование им невыгодно: зачем менять условия заемщику, который и так исправно платит по высокой процентной ставке?
А вот в привлечении чужих заемщиков с отличной платежной дисциплиной, которые погашают кредит без просрочек и задолженностей, банки весьма заинтересованы. Именно поэтому получить выгодное предложение можно в стороннем банке.
Миф № 4. Банк, в котором оформлена ипотека, может запретить рефинансирование
Не имеет никакого права. Иногда банки, чтобы запутать заемщика, включают в кредитный договор ссылку на статью 43 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этой статье, банк-кредитор действительно может запретить так называемую «последующую ипотеку», при которой квартира, которая уже находится в залоге у первого банка, передается в залог еще одному банку.
Однако в случае с рефинансированием переоформление закладной на новый банк происходит с отсрочкой. Он перечисляет деньги заемщику на погашение кредита, тот закрывает долг перед своим банком и снимает обременение с квартиры, а затем передает ее в залог новому банку. Правда, некоторые банки до момента переоформления закладной устанавливают повышенную ставку (на 1–2%): так страхуются риски, пока кредит ничем не обеспечен. И чем скорее заемщик завершит перерегистрацию закладной, тем быстрее начнет действовать стандартная низкая ставка, ради которой и затевалось рефинансирование.
Миф № 5. Рефинансировать ипотеку можно только один раз, поэтому лучше дождаться самых низких ставок
В законодательстве нет никаких ограничений, сколько раз можно рефинансировать ипотечный кредит: решение о повторном перекредитовании принимает сам заемщик, если видит, что ставки снова снизились хотя бы на 1–2%. Однако банкам нужно подтверждение его добросовестности, то есть положительная история погашения предыдущего займа, — обычно не меньше шести ежемесячных платежей.
Как понять, что пора рефинансировать ипотеку еще раз
Ждать, пока ставки упадут до нуля, не стоит. Во-первых, они и так достигли исторического минимума в 7,28% и к концу года могут опуститься лишь до 7% — незначительная разница. Во-вторых, лучше провести рефинансирование, пока все в порядке с работой. В условиях экономического кризиса никто не застрахован от увольнения, а у безработного заемщика или кандидата с низкой «белой» зарплатой мало шансов на одобрение ипотечного кредита.
Миф № 6. Рефинансировать кредит имеет смысл, если разница в ставках очень большая
Если кредит до сих пор выплачивается под 12–14% годовых (еще пять лет назад такие ставки были нормой), то рефинансировать ипотеку обязательно нужно: можно согласовать ставку 8–9% и хорошо сэкономить на переплате банку.
Но даже минимальная разница в ставках в 1% — тоже повод задуматься о рефинансировании, особенно если до окончания выплат по кредиту остается не менее 10 лет. Вот простой пример: 2 года назад вы взяли кредит 5 млн рублей под ставку 9% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж — чуть больше 50 тыс. рублей. Если провести рефинансирование по ставке 8%, можно сократить срок кредита на 19 месяцев и получить выгоду почти 1 млн рублей.
Миф № 7. После рефинансирования опять придется выплачивать проценты с нуля
Кредитные выплаты устроены так, что в первые годы погашения большая часть ежемесячного платежа уходит на оплату процентов, а основной долг почти не уменьшается. Соотношение бывает разным, в среднем 80% платежа — проценты, 20% — долг. Бывает и меньше: из графика погашения кредита легко увидеть, что часто на погашение долга банк направляет чисто символическую сумму — 100, 200 рублей.
В случае с рефинансированием возникает дилемма: получается, что проценты, которые погашались уже несколько лет, выплачивались напрасно, и при перекредитовании придется все начинать с нуля. Ведь новый банк тоже будет направлять большую часть ежемесячного платежа на погашение процентов, а не основного долга.
Это так. Но чтобы избавиться от ощущения несправедливости, можно открыть график платежей по кредиту и посчитать, какая переплата вас ждет при сохранении текущей ставки. Если ипотека «молодая», оформлена не больше 3–5 лет назад, она точно будет больше, чем все проценты, которые вы выплатите новому банку после перехода на более низкую ставку. Особенно если целью рефинансирования станет не снижение размера ежемесячного платежа, а сокращение срока кредита.
Миф № 8. Зачем рефинансировать кредит, если можно взять кредитные каникулы или частично досрочно погасить действующую ипотеку — это тоже снизит кредитную нагрузку
Кредитные каникулы — неоднозначная практика. В связи с пандемией коронавируса правительство объявило чрезвычайные кредитные каникулы: ввело льготные условия для заемщиков, которые позволяют приостановить или уменьшить выплаты по кредитам на 6 месяцев. Аналогичные программы ипотечных каникул для заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации, есть и у банков.
Но чтобы получить такие каникулы, нужно соблюсти ряд требований: в противном случае банк может отозвать свое решение и выставить штраф за просрочку платежей. По данным Банка России, в августе в эту ситуацию попали 15 тысяч заемщиков, запросивших каникулы. Кроме того, кредитные каникулы предоставляются не бесплатно: банк просто сдвигает платежи на 6 месяцев, пока длится льготный период, но при этом продолжает начислять проценты. И получив временную передышку, заемщик в итоге будет выплачивать кредит дольше. Плюс потеряет право на рефинансирование: банки не согласуют перекредитование заемщику с кредитными каникулами в прошлом.
Частичное досрочное погашение обычно используют для сокращения суммы ежемесячного платежа, но ровно того же результата можно добиться и при рефинансировании ипотеки. А накопленную сумму потратить на погашение части долга уже после рефинансирования. В этом случае вы будете выплачивать проценты на его остаток по выгодной ставке: например, не 12%, как было в первоначальном кредите, а 8%. И переплата банку будет еще меньше.
Миф № 9. При рефинансировании теряется право на налоговый вычет
Это не так. При рефинансировании ипотеки сохраняется право на оба вида имущественного налогового вычета: основной вычет, который дает государство при покупке жилья, и вычет по ипотечным процентам. Более того: получить налоговый вычет можно и при повторном рефинансировании. Главное, чтобы в кредитном договоре было указано, что деньги выданы на погашение рефинансируемого кредита по той же квартире, на которую была оформлена первичная ипотека.
Как получить налоговый вычет при рефинансировании
Но стоит учесть, что некоторые банки предлагают заемщикам программы консолидации кредитной нагрузки: они выдают ипотечные кредиты на рефинансирование ипотеки с одновременным погашением других кредитов (например, потребительского займа). Если оформить такой кредит, право на имущественный вычет по выплаченным ипотечным процентам действительно пропадет. А вот основным налоговым вычетом все равно можно будет воспользоваться.
Миф № 10. Рефинансировать ипотечный кредит, взятый на покупку квартиры в строящемся доме, можно только после завершения строительства
Это не так: рефинансировать ипотеку можно, даже если дом еще не сдан в эксплуатацию. Более того: лучше не дожидаться получения права собственности и перекредитоваться до подписания акта приема-передачи. В этом случае рефинансирование будет гораздо проще. Нужно собрать минимальный комплект документов по объекту недвижимости (договор долевого участия или договор уступки права требования плюс подтверждение оплаты сделки) и по желанию оформить страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Страховать и оценивать предмет залога не понадобится.
Рефинансирование ипотеки в строящемся доме
Миф № 11. Нельзя рефинансировать ипотеку, взятую на дом или земельный участок
Можно, однако не во всех банках. Большинство кредитных организаций работают только с квартирами в многоквартирных домах и апартаментами: это понятный и ликвидный предмет залога, который можно быстро продать для возврата кредитных средств, если взыскать долг с заемщика не получается.
Дом сложнее не только реализовать, но и оценить: на рыночную стоимость влияет удаленность от города и транспортной сети, особенности локации, характеристики самого объекта (наличие инженерной инфраструктуры, материал строительства и пр.). Поэтому оценка дома и земельного участка стоит в среднем в 2 раза дороже, чем оценка квартиры.
Заемщикам, которые хотят рефинансировать ипотеку на дом, нужно учесть, что процентная ставка для них будет выше, максимальная сумма кредита — меньше (до 50–75% от стоимости объекта недвижимости), а требования к заемщику и залоговому имуществу — жестче.
Миф № 12. Рефинансирование выгодно всегда
Это не так. Рефинансирование, как любой банковский продукт, имеет «противопоказания».
Главное из них — возраст кредита. Рефинансировать ипотеку желательно в первые 3–5 лет после ее оформления, пока выплачивается основная часть процентов — в этом случае выгода будет больше. Чем меньше времени остается до полного закрытия кредита, тем меньше смысла переходить в другой банк. Банки это тоже понимают, а потому отказывают заемщикам, которым осталось выплачивать ипотеку 6–12 месяцев.
Второй момент — разница процентных ставок. Если при рефинансировании ставка снижается на 1–2 пункта, процесс имеет смысл, если меньше — расходы на страховку и оценку «съедят» почти все выгоду.
