Ипотечные кредиты долго оставались для банков наименьшей проблемой: по данным Банка России, еще в начале года доля просроченной задолженности составляла около 1% от объема ипотечного портфеля. Это лучший показатель по розничному кредитованию. Причины очевидны: если за просрочку выплат по потребительскому займу в худшем случае начислят пени, то за просрочку по ипотеке банк, у которого хранится закладная, может забрать квартиру в уплату долга. Поэтому у ипотечных заемщиков всегда сохранялся высокий персональный кредитный рейтинг: они платили стабильно, без просрочек.
Пока не пришел экономический кризис, вызванный пандемией коронавируса. Часть компаний обанкротилась, кто-то сократил сотрудникам зарплату или отправил их в неоплачиваемый отпуск. Платежеспособность резко ухудшилась, и закрывать ипотеку стало сложнее, ведь для большинства заемщиков ежемесячный платеж составляет до 25–30% дохода семьи. В результате за три месяца кризиса объем ипотечных кредитов, которые не погашали больше месяца, вырос в 2,2 раза по сравнению с первым кварталом 2020 года. К концу года объем просроченной задолженности по ипотеке может достичь 5–6%, считают эксперты.
Не уходить в штопор
Просто перестать выплачивать ипотеку — не самое мудрое решение. Чтобы снизить долговую нагрузку, можно как минимум взять ипотечные каникулы: стандартные банковские или чрезвычайные (коронавирусные). Но это не оптимальный вариант, почему — мы уже рассказывали. Основные аргументы против: начисление процентов во время каникул, ухудшение кредитной истории и вероятность, что банк отзовет решение об отсрочке, из-за чего возникнет просроченная задолженность.
Второй способ — рефинансировать ипотеку, то есть взять новый ипотечный кредит, чтобы полностью погасить старый, но на более выгодных условиях. Обычно при рефинансировании снижается сумма ежемесячного платежа или срок выплаты кредита, а значит, и сумма переплаты банку.
Рефинансировать ипотеку можно в том же банке, который выдал первоначальный кредит, но как показывает статистика Refin.online, шансов мало: зачем банку уменьшать ставку по кредиту, если заемщик исправно платит по завышенному тарифу? А вот остальные банки охотно рефинансируют ипотеку для добросовестных заемщиков.
Ставки сделаны
Выгода от рефинансирования ипотеки зависит от ставки нового кредита: чем она ниже по сравнению с первоначальной, тем больше выигрывает заемщик. Идти в банк стоит, если ставка отличается хотя бы на 1,5–2%. И лучше прямо сейчас.
Многие заемщики откладывают рефинансирование: кажется, что ставки будут и дальше ползти вниз. Но это не так: аналитики считают, что потенциал снижения ипотечных ставок практически исчерпан и ждать более комфортных условий от банков не стоит. Скорее, банки начнут постепенно повышать процентные ставки. В июне по сравнению с маем средневзвешенная ставка по ипотеке уже успела вырасти — с 7,4% до 7,5%. Дальнейший рост весьма вероятен.
К осени вместе со ставками вырастет и количество просрочек по кредитам. Дело в том, что в статистику попадают займы, по которым нет платежей 90 дней или дольше. То есть в августе–сентябре в банки придет статистика за апрель–май — месяцы, на которые пришелся пик кризиса в связи с пандемией. Имея на руках большой объем просроченной задолженности по ипотеке, банки будут неохотно одобрять новые кредиты (в том числе и рефинансируемые) и определенно ужесточат требования к доходу заемщиков. Если нет гарантии, что вы сохраните официальное трудоустройство с хорошей «белой» зарплатой к осени, имеет смысл не откладывать рефинансирование.
И не стоит забывать о том, что рефинансировать ипотечный кредит можно каждые 6 месяцев. Так что если вдруг осенью–зимой будут приняты новые программы поддержки строительной отрасли и ставки упадут до европейских показателей в 3–5%, ничто не помешает рефинансировать ипотеку еще раз и на более выгодных условиях.
По шагам
Процедура рефинансирования в новом банке выглядит почти так же, как получение ипотечного кредита с нуля при покупке квартиры:
- вы подаете в банк заявку на рефинансирование ипотеки;
- получив одобрение, собираете необходимые документы и заново проводите оценку квартиры;
- после согласования объекта ипотеки подписываете с банком новый кредитный договор и оплачиваете страховку, затем — получаете деньги для погашения предыдущего кредита;
- на последнем этапе снимаете обременение старого банка и регистрируете его на нового кредитора в Росреестре.
Давайте считать
Рассчитать выгоду от рефинансирования можно самостоятельно, сравнив ставки по ипотеке на сайтах банков, или через онлайн-сервис Refin.online. Мы работаем с крупнейшими российскими банками и сможем подобрать выгодную ставку, а затем — бесплатно подать заявку, собрать документы и оформить новый ипотечный кредит.
