Обязательно ли заключать договор страхования?
К сожалению, да: не бывает ипотеки без страховки. Это указано в статье 31 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Но единственное обязательство — страхование имущества (предмета залога) в полной стоимости от рисков утраты и повреждения.
Правило не касается жилья в новостройках: предмет залога по ипотеке страхуется только после завершения строительства. Если на момент рефинансирования квартира еще строится, страховка не нужна.
Но если квартира уже сдана в эксплуатацию, все время, пока выплачивается кредит, она находится в залоге у кредитора — банка. Если вы не сможете сами погасить ипотеку, банк вправе продать заложенную недвижимость и возместить свои расходы. Так что ему важно, чтобы квартира была в безопасности: защищена страховкой от наводнений, пожаров, взрывов газа и других рисков.
При рефинансировании кредита меняется банк, то есть залогодержатель и выгодоприобретатель по страховке. Значит, и страховой полис нужно оформлять заново.
Банк настаивает на приобретении дополнительных страховок. Почему? Можно ли от них отказаться?
Так банк дополнительно гарантирует сохранность своих инвестиций. Чаще всего банки предлагают страхование жизни, здоровья и трудоспособности. Если с заемщиком что-то случится, долг по ипотеке придется закрывать страховой компании, а не родственникам.
Еще один вид страховки — титульное страхование, или страхование титула. Оно применяется к квартирам, купленным на вторичном рынке жилья, у которых сменилось несколько владельцев. Страховка защищает право собственности на недвижимость в случаях, если при продаже квартиры было совершено мошенничество. Обычно банки требуют оформлять страхование титула в первые три года владения недвижимостью.
Хотя эти страховки добровольные, банки настойчиво их рекомендуют, а в случае отказа повышают заемщикам кредитную ставку на 1–2% годовых. Или даже больше: например, Райффайзенбанк, если страхуется только объект залога, увеличивает ипотечную ставку заемщикам старше 45 лет сразу на 3,2%.
Значит, лучше добровольно застраховаться, чтобы не переплачивать?
Не совсем так. С одной стороны, договор страхования жизни и здоровья обычно оформляется на год, а его стоимость связана с суммой долга перед банком. Так что по мере выплаты кредита размер страховки будет уменьшаться.
С другой стороны, при расчете страховой премии учитывается еще и пол заемщика: «мужские» страховки стоят дороже «женских». Важен и возраст: чем старше заемщик, тем больше придется заплатить за страховку.
При рефинансировании кредита с Refin.online мы поможем рассчитать, что выгоднее: отказаться от дополнительной страховки, но переплатить на процентах по кредиту, или потратить лишние деньги на полис, зато сохранить низкую процентную ставку.
Наверно, застраховать здоровье не помешает. Оформлять обязательную и добровольную страховки нужно в банке, который рефинансирует ипотеку?
Скорее, наоборот. Банки при оформлении кредитного договора продвигают услуги дочерних страховых компаний. Например, Сбербанк преимущественно работает со страховыми компаниями «Сбербанк страхование жизни» и «Сбербанк страхование». Но в большинстве других банков они не аккредитованы. Заключив договор долгосрочного страхования (на 3–5 лет), вы будете «привязаны» к этой компании. И при рефинансировании кредита в другом банке не сможете сохранить страховой договор, просто изменив выгодоприобретателя.
Поэтому лучше приходить в банк на подписание кредитного договора с уже оформленной страховкой, купленной в аккредитованной страховой компании. Их перечни есть на сайтах Сбербанка, ДОМ.РФ, Райффайзенбанка, Газпромбанка, ЮниКредит Банка, Уралсиб Банка и других банков.
Но если вы все же купите страховку в банке, поддавшись на настоятельные уговоры кредитного менеджера, в течение 14 дней договор можно расторгнуть и вернуть уплаченную страховую премию. В это время действует «период охлаждения», установленный Банком России. Потом вы сможете спокойно сравнить предложения страховых компаний и купить новый полис. Не забудьте принести его в банк, чтобы тот не поднял процентную ставку.
Можно не оформлять новую страховку, а просто изменить старый полис?
Гипотетически такое возможно, если страховая компания аккредитована и новым, и старым банком. Она может пойти навстречу и скорректировать договор, изменив выгодоприобретателя.
Но при этом произойдет перерасчет страховой суммы, поскольку изменится размер долга перед банком. И по факту с вами заключат новый договор, просто частично он будет оплачен за счет ранее внесенной страховой премии по предыдущему договору.
Можно ли внести такие изменения, уточняйте в страховой компании.
Если я все же оформлю новую страховку, что делать со старой? Как вернуть деньги?
При рефинансировании ипотеки новый банк полностью закрывает ваш долг, поэтому обязательства по кредитному договору считаются досрочно исполненными. По вашему письменному заявлению страховая компания должна расторгнуть договор и вернуть часть уплаченной страховой премии за последний год страхования.
Какую сумму вернут, зависит от правил страхования. Например, «Росгосстрах» обещает вернуть средства за неистекший срок действия договора, но за вычетом 65% оплаченной страховой премии. «Ресо-гарантия» вычитает из возврата сумму понесенных страховщиком расходов, «Сбербанк страхование» удерживает расходы на заключение и исполнение договора. У «Ингосстраха» есть подробный расчет по возврату средств: если договор действовал 6 месяцев, вернут 35% страховой премии, 8 месяцев — 25%, дольше 10 месяцев — вся страховая премия будет удержана.
Но в типовых правилах есть сноска: «если иное не предусмотрено договором». Так что понять, какая сумма будет возвращена, поможет именно он.
То же самое касается добровольного страхования: жизни, здоровья и трудоспособности. Уточнить, какая выкупная сумма выплачивается страховщику в случае досрочного расторжения полиса, можно в договоре.
Есть ли хоть какая-то возможность сэкономить на страховке при рефинансировании кредита?
Вот несколько простых правил.
Первое: страховка обычно оплачивается раз в год, поэтому рефинансироваться имеет смысл, когда предыдущий период страхования подходит к концу. В этом случае вы почти ничего не потеряете.
Второе: многие страховщики предлагают комплексное страхование ипотечных заемщиков. В него включено страхование предмета залога, жизни, здоровья и трудоспособности плюс титульное страхование, если речь идет о «вторичке». И часто пакетный продукт стоит дешевле, чем страховые полисы по отдельности.
Третье: если первичную ипотеку вы страховали в банке, то могли подписать не индивидуальный, а коллективный договор страхования. Первый договор заключается непосредственно со страховой компанией, второй — с банком, который подключает вас к своему договору со страховщиком. В этом случае страховая премия считается агентской комиссией банку, и при расторжении договора вернуть часть неиспользованных средств не получится. Так что если вы планируете рефинансировать ипотеку в дальнейшем, лучше выбирать персональный договор страхования.
