Почему рефинансировать ипотеку лучше сейчас, а не через месяц
Ставки могут вырасти, а доходы — сократиться
Ипотечные кредиты долго оставались для банков наименьшей проблемой: по данным Банка России, еще в начале года доля просроченной задолженности составляла около 1% от объема ипотечного портфеля. Это лучший показатель по розничному кредитованию. Причины очевидны: если за просрочку выплат по потребительскому займу в худшем случае начислят пени, то за просрочку по ипотеке банк, у которого хранится закладная, может забрать квартиру в уплату долга. Поэтому у ипотечных заемщиков всегда сохранялся высокий персональный кредитный рейтинг: они платили стабильно, без просрочек. Пока не пришел экономический кризис, вызванный пандемией коронавируса. Часть компаний обанкротилась, кто-то сократил сотрудникам зарплату или отправил их в неоплачиваемый отпуск. Платежеспособность резко ухудшилась, и закрывать ипотеку стало сложнее, ведь для большинства заемщиков ежемесячный платеж составляет до 25–30% дохода семьи. В результате за три месяца кризиса объем ипотечных кредитов, которые не погашали больше месяца, вырос в 2,2 раза по сравнению с первым кварталом 2020 года. К концу года объем просроченной задолженности по ипотеке может достичь 5–6%, считают эксперты.
Не уходить в штопор
Просто перестать выплачивать ипотеку — не самое мудрое решение. Чтобы снизить долговую нагрузку, можно как минимум взять ипотечные каникулы: стандартные банковские или чрезвычайные (коронавирусные). Но это не оптимальный вариант, почему — мы уже рассказывали. Основные аргументы против: начисление процентов во время каникул, ухудшение кредитной истории и вероятность, что банк отзовет решение об отсрочке, из-за чего возникнет просроченная задолженность. Второй способ — рефинансировать ипотеку, то есть взять новый ипотечный кредит, чтобы полностью погасить старый, но на более выгодных условиях. Обычно при рефинансировании снижается сумма ежемесячного платежа или срок выплаты кредита, а значит, и сумма переплаты банку. Рефинансировать ипотеку можно в том же банке, который выдал первоначальный кредит, но как показывает статистика Refin.online, шансов мало: зачем банку уменьшать ставку по кредиту, если заемщик исправно платит по завышенному тарифу? А вот остальные банки охотно рефинансируют ипотеку для добросовестных заемщиков.
Ставки сделаны
Выгода от рефинансирования ипотеки зависит от ставки нового кредита: чем она ниже по сравнению с первоначальной, тем больше выигрывает заемщик. Идти в банк стоит, если ставка отличается хотя бы на 1,5–2%. И лучше прямо сейчас. Многие заемщики откладывают рефинансирование: кажется, что ставки будут и дальше ползти вниз. Но это не так: аналитики считают, что потенциал снижения ипотечных ставок практически исчерпан и ждать более комфортных условий от банков не стоит. Скорее, банки начнут постепенно повышать процентные ставки. В июне по сравнению с маем средневзвешенная ставка по ипотеке уже успела вырасти — с 7,4% до 7,5%. Дальнейший рост весьма вероятен. К осени вместе со ставками вырастет и количество просрочек по кредитам. Дело в том, что в статистику попадают займы, по которым нет платежей 90 дней или дольше. То есть в августе–сентябре в банки придет статистика за апрель–май — месяцы, на которые пришелся пик кризиса в связи с пандемией. Имея на руках большой объем просроченной задолженности по ипотеке, банки будут неохотно одобрять новые кредиты (в том числе и рефинансируемые) и определенно ужесточат требования к доходу заемщиков. Если нет гарантии, что вы сохраните официальное трудоустройство с хорошей «белой» зарплатой к осени, имеет смысл не откладывать рефинансирование. И не стоит забывать о том, что рефинансировать ипотечный кредит можно каждые 6 месяцев. Так что если вдруг осенью–зимой будут приняты новые программы поддержки строительной отрасли и ставки упадут до европейских показателей в 3–5%, ничто не помешает рефинансировать ипотеку еще раз и на более выгодных условиях.
По шагам
Процедура рефинансирования в новом банке выглядит почти так же, как получение ипотечного кредита с нуля при покупке квартиры:
вы подаете в банк заявку на рефинансирование ипотеки;
получив одобрение, собираете необходимые документы и заново проводите оценку квартиры;
после согласования объекта ипотеки подписываете с банком новый кредитный договор и оплачиваете страховку, затем — получаете деньги для погашения предыдущего кредита;
на последнем этапе снимаете обременение старого банка и регистрируете его на нового кредитора в Росреестре.
Просто, но есть нюансы. Во-первых, придется еще раз оплатить оценку квартиры и застраховать жизнь, здоровье и имущество (ранее подписанный договор можно расторгнуть и частично вернуть деньги за неиспользованный страховой период). Во-вторых, нужно будет заново доказать способность выплачивать заем — самостоятельно или вместе с созаемщиком, если кредит, например, оформляли муж и жена. В-третьих, придется постараться быстрее перенести закладную из старого банка в новый, чтобы не платить повышенные проценты, пока кредит не будет обеспечен залогом. И в-четвертых: никаких кредитных каникул! Если вы уже их оформили, рефинансирование придется отложить до окончания срока льготного периода.
Давайте считать
Рассчитать выгоду от рефинансирования можно самостоятельно, сравнив ставки по ипотеке на сайтах банков, или через онлайн-сервис Refin.online. Мы работаем с крупнейшими российскими банками и сможем подобрать выгодную ставку, а затем — бесплатно подать заявку, собрать документы и оформить новый ипотечный кредит.