Начнем с главного: что такое налоговый вычет?
Налоговый вычет — финансовый инструмент, который уменьшает налогооблагаемую базу. Проще говоря, он позволяет заплатить меньше налогов, а если они уже попали в бюджет — вернуть часть денег. Налоговые вычеты дают родителям на детей, родственникам погибших военнослужащих и пр. В случае с ипотекой речь идет об имущественном налоговом вычете. И тут есть два варианта: основной вычет и вычет по ипотечным процентам.
В чем разница?
Основной налоговый вычет — это вычет, который дает государство при покупке жилья. Если вы купили квартиру (неважно, на свои деньги или с помощью кредита) — он ваш. Максимальный лимит вычета — 2 млн руб., а возвращают 13% от суммы — 260 тыс. руб. Больше вернуть не получится, даже если жилье было куплено дороже. Воспользоваться вычетом можно несколько раз (например, если вам повезло купить не одну квартиру), но только в пределах установленной суммы, которая постепенно будет сокращаться. Если квартира куплена раньше 2014 года, перенести остаток вычета на другие объекты нельзя.
Вычет по ипотечным процентам возвращает часть средств, переплаченных банку по кредиту. Здесь лимит больше — 3 млн руб., то есть можно вернуть до 390 тыс. руб. Обратите внимание: речь идет именно о вычете с процентов, а не с «тела» долга. И погасить проценты государство готово помочь только один раз.
То есть можно сразу получить всю сумму вычета — больше полумиллиона?
Было бы здорово, но нет. Вычет рассчитывается ежегодно: сколько работодатель заплатил НДФЛ с вашей зарплаты — столько вы и получите, пока не исчерпаете установленный лимит.
Вычет можно получить за прошлый год: для этого нужно подать декларацию о доходах по форме 3-НДФЛ (лично в налоговой службе или через сайт Госуслуг). Декларацию проверят (это занимает до трех месяцев), а затем перечислят сумму вычета на ваш счет (еще месяц).
Второй вариант — оформить вычет на будущее: для этого придется подтвердить в налоговой право на него (проверка займет около месяца) и отдать справку в бухгалтерию. В течение следующего года зарплата будет чуть больше, поскольку из нее не будут вычитать 13% НДФЛ.
В каком порядке лучше получать вычеты?
Как больше нравится — в законе нет рекомендаций на этот счет. Но не забывайте главное: сумма вычета за год не может быть больше суммы уплаченных налогов. Поэтому если вы работаете и получаете официальную зарплату, лучше постепенно выбирать лимит вычета, установленного государством, пока ситуация не изменилась.
Вроде понятно. Теперь главное: что происходит при рефинансировании ипотеки?
Право на налоговый вычет сохраняется. И основной вычет, и вычет по процентам можно оформить после рефинансирования. И даже после вторичного рефинансирования, если вы захотите повторить процедуру и получить более выгодную ставку по ипотеке.
При этом важно, чтобы в новом договоре как цель кредита было указано именно рефинансирование ипотеки по тому же самому объекту недвижимости. Это позволит включить заемные средства в расчет основного вычета и компенсировать проценты по ипотеке, которые вы платили и первому, и второму банку.
В договорах, которые заключают клиенты Refin.online, цель обычно сформулирована как «погашение рефинансируемого кредита». Плюс в договоре указана информация о квартире, кредит по которой погашается. Это позволяет налоговой понять, что речь идет об одном объекте недвижимости. А значит, вычет не пропадает.
И какие документы понадобятся для получения налогового вычета при рефинансировании?
Для получения основного налогового вычета нужно свидетельство о праве собственности на квартиру, справка о доходах по форме 2-НДФЛ, договор купли-продажи и подтверждение оплаты покупки квартиры. Супругам еще понадобится свидетельство о браке и заявление о распределении долей вычета между ними. При получении вычета уже после рефинансирования список документов тот же.
Для оформления вычета по процентам понадобится договор ипотеки с банком, график погашения кредита плюс справка об уплате процентов — банки часто выдают ее онлайн. При рефинансировании еще нужна справка из первого банка о погашении долга и новый кредитный договор с графиком платежей, а если выплаты по нему уже идут — справка об уплате процентов.
Вычет может получить любой заемщик?
Нет. Имущественный налоговый вычет положен только тем заемщикам, которые работают официально и платят (через работодателя) налог на доходы физических лиц по ставке 13%. Если заемщик оформлен как самозанятый, сэкономить на ипотеке таким способом он не сможет. Равно как и индивидуальный предприниматель, если он использует упрощенную систему налогообложения. А вот ИП на общей системе налогообложения платит в бюджет НДФЛ. Соответственно, он сможет получить вычет.
Но не спешите расстраиваться. Дело в том, что основной вычет (на покупку недвижимости) можно получить когда угодно: у него нет срока годности. Через год, пять, даже 10 лет, если формат работы поменяется и вы начнете платить НДФЛ, можно будет получить законный вычет. Даже если квартиру уже продали.
Что еще нужно знать про налоговый вычет?
Несколько моментов.
Во-первых, право на вычет по процентам возникает сразу после оформления кредита, а вот на основной вычет — только после получения квартиры в собственность. Так что если жилье еще строится, начните с возврата НДФЛ по процентам.
Во-вторых, если квартира куплена супругами совместно, они оба имеют право на вычет. И сумма, которую можно вернуть за счет государства, увеличится вдвое. В заявлении, которое подается в налоговую, нужно указать, как распределяется вычет между супругами: поровну или в других долях.
В-третьих, нельзя получить налоговый вычет на квартиру, купленную у созависимых лиц: родителей, братьев и сестер, детей или супруга.
