Чтобы привлечь новых заемщиков, банки готовы предложить клиентам своих конкурентов выгодные ставки при рефинансировании ипотеки. Но не всем: кандидатов оценивают минимум по двум параметрам. Первый — хорошая кредитная история, то есть отсутствие просрочек по платежам. Второй — текущий уровень дохода. Рассказываем, как работа может повлиять на решение банка и что делать, если доход не дотягивает до ипотечного минимума.
Обязательно ли работать, чтобы рефинансировать ипотеку?
Увы, да. Команда Refin.online изучила требования к заемщикам и выяснила, что ни один российский банк (по крайней мере, на общих условиях) не готов рефинансировать ипотечный кредит безработного.
Подойдет любая работа?
Лояльнее всего банки относятся к заемщикам, работающим по найму: они даже просят при оформлении заявки указать два телефона — мобильный и рабочий. Есть требования к минимальному периоду работы на последнем месте: 6 месяцев — в Сбербанке, Россельхозбанке, ВБРР, 4 месяца — в Промсвязьбанке, Альфа Банке, банке Санкт-Петербург, 3 месяца — в Газпромбанке, ДОМ.РФ, Райффайзенбанке, банках Открытие, Ак Барс и др. Причем некоторые банки уточняют, что испытательный срок, если он был установлен, к моменту подачи заявки на рефинансирование должен быть успешно пройден. Дополнительно установлено требование к общему трудовому стажу: в среднем он должен составлять не менее 1 года за последние 5 лет.
Что же делать предпринимателям и самозанятым?
Индивидуальным предпринимателям некоторые банки отказывают: например, Промсвязьбанк принимает только работающих по найму клиентов. У других кредитных организаций есть строгие требования к ИП, владельцам или совладельцам бизнеса. Например, Райффайзенбанк установил для них 3-летний минимальный срок ведения деятельности, банку Ак Барс достаточно 12 месяцев. ДОМ.РФ требует, чтобы ИП и собственник бизнеса вел безубыточную предпринимательскую деятельность в течение 2 последних лет. С самозанятыми гражданами тоже работают не все банки. Лидер здесь Сбербанк, который кредитует клиентов, подключивших сервис «Свое дело» в мобильном приложении банка. Есть ипотечные программы для самозанятых в Абсолют Банке: нужно работать в рамках этого режима налогообложения не менее 6 месяцев.
С работой разобрались, а что с доходом? Есть ли минимальный размер зарплаты, который устроит банк?
Банки никогда не оценивают доходы отдельно от расходов: им важно понимать, сможете ли вы обслуживать кредит и регулярно погашать долг. На помощь приходит математика: из суммарного дохода заемщика («чистого», уже после уплаты налогов) дополнительно вычитается целый ряд «обременений» — потенциальная долговая нагрузка. Во-первых, несовершеннолетние дети и другие иждивенцы, чьи расходы на проживание вы обеспечиваете. Размер расходов определяет банк: сумма привязана к прожиточному минимуму или установлена, что называется, «навскидку» — в среднем 10–20 тыс. руб. Во-вторых, учитываются другие кредиты и кредитные карты, даже если лимит по ним не исчерпан. В случае с кредитом банк вычитает из дохода сумму платежа. С кредитной картой — вычитает 8–10% лимита: если потратить все деньги с карты, именно столько составит минимальный ежемесячный платеж. А еще установлен показатель рекомендованного семейного дохода, который также учитывают банки. Считается, что эта сумма — минимум для комфортной выплаты ипотечного кредита. Если доход семьи ниже, возникает риск просрочки платежей. Сейчас этот показатель составляет 63,3 тыс. руб. в среднем по России, но отличается в разных регионах. Например, в Москве это 132,4 тыс. руб., в Санкт-Петербурге — 81,2 тыс. руб. В целом же банки стараются придерживаться правила, что размер ежемесячного платежа по ипотечному кредиту не должен превышать 30–40% от «чистой» зарплаты.
Чем подтвердить доход и стаж для банка?
Тем, кто работает по найму, нужна справка по форме 2-НДФЛ за последние 12 месяцев (или за фактический срок работы на последнем месте, если он меньше года). Кстати, получить ее можно не только у работодателя, но и на портале Госуслуги в электронной форме. Некоторые банки готовы вместо справки принять выписку из Пенсионного фонда РФ, которая также оформляется на Госуслугах. Еще нужна копия трудовой книжки (чтобы подтвердить стаж) или трудового договора. Среди наемных работников банки выделяют зарплатных клиентов или сотрудников партнерских организаций: для них установлен пониженный срок минимального стажа плюс упрощен пакет документов. Часто даже не нужна справка по форме 2-НДФЛ: зарплатные начисления банк посмотрит самостоятельно. В качестве подтверждения дополнительного дохода принимаются выписки по вкладу или банковскому счету. Если есть квартира, которая сдается, можно предоставить договор аренды и копию налоговой декларации за последний год по форме 3-НДФЛ. Кстати, этой же формой подтверждаются налоги нотариусов и адвокатов — тех, которые занимаются частной практикой. Индивидуальные предприниматели и собственники бизнеса подтверждают доход налоговой декларацией за последний налоговый период — завершенный календарный год (в некоторых банках — за 2 года). Также нужны выписки по счетам, на которые поступает доход от предпринимательской деятельности.
Кажется, моего дохода и стажа недостаточно. Это значит, что шансов рефинансировать ипотеку нет?
Есть, и в этом поможет команда Refin.online: мы давно работаем с банками и знаем, что делать, если официальный доход или стаж не соответствуют их требованиям. Вот несколько вариантов:
подать заявку на рефинансирование в банк, которому достаточно подтверждения доходов справкой по форме банка или по форме работодателя (этот вариант подойдет, если вы работаете по временному трудовому договору или получаете зарплату неофициально);
привлечь созаемщика (чаще всего это супруг или супруга), чьи доходы помогут «добрать» необходимую сумму (не больше 3–4 человек);
оформить договор о рефинансировании ипотеки на того заемщика в семье, кто лучше зарабатывает и не обременен дополнительными кредитами;