Мы используем файлы cookie, чтобы понимать, чем вы интересуетесь на нашем сайте, и улучшать его. Нажимая OK или продолжая просмотр сайта, вы соглашаетесь на временное хранение cookie на вашем устройстве.
ОК
Close
Блог

Как происходит оценка недвижимости при рефинансировании

Обязательное условие рефинансирования ипотечного кредита — оценка недвижимости, которую получает в залог новый банк. Сначала банк одобряет заемщика — проверяет его уровень дохода и кредитную историю, но окончательное решение о выдаче кредита принимает только после оценки квартиры. Рассказываем, как она происходит и какие сложности могут возникнуть.


Оценка — это точно обязательно? Ведь при выдаче кредита мою квартиру уже оценивали.


Да, квартира уже оценивалась раньше, но ее стоимость могла измениться. Банку же нужны актуальные данные о цене актива, который он получает в залог.
В статье 12 закона «Об оценочной деятельности» сказано, что итоговая величина стоимости объекта оценки рекомендуется для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета. Первое рефинансирование можно проводить не раньше 6 месяцев с момента получения ипотеки, и к этому времени у старой оценки уже закончится срок годности. А значит, нужно снова обратиться к оценщику и оплатить его услуги — эти расходы несет заемщик.


Как выбрать оценщика?


Это уже сделали банки. На сайтах Сбербанка, Банка Открытие, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-Банка и других банков опубликованы списки рекомендованных оценочных организаций, чьи отчеты гарантировано принимаются при выдаче ипотечных кредитов или их рефинансировании. Включение независимого оценщика в такой перечень доказывает, что он получил квалификационный аттестат (подтверждается каждые три года), застраховал свою деятельность и вступил в одну из саморегулируемых организаций оценщиков.
Стоимость оценки по региону может меняться, но незначительно. Например, за оценку стандартной квартиры в пределах МКАД возьмут от 4000 до 7000 рублей. Подготовка отчета (оценочного альбома) занимает от 2 до 5 рабочих дней. Быстрее — дороже.
Заказать оценку можно непосредственно в оценочной компании или онлайн на сайте банка. Во втором случае не нужно лично приносить отчет в банк: оценщик отправит его самостоятельно. Так работают ВТБ, Банк Открытие, Банк Уралсиб, Промсвязьбанк, Газпромбанк и другие кредитные организации. В заявлении нужно указать основные сведения о предмете оценки, выбрать оценщика и удобное время для осмотра, затем — прикрепить к заявке необходимые документы.


Давайте здесь подробнее. Какие документы понадобятся для оценки?


Во-первых, копия паспорта: нужен первый разворот и лист с пропиской.
Во-вторых, документы, которые подтвердят право собственности на оцениваемый объект: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Еще оценщику потребуется техническая документация. Это технический паспорт жилого помещения, поэтажный план и его экспликация. Все документы выдает региональное отделение Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Для рефинансирования квартиры в еще строящемся доме некоторые банки тоже требуют проведения оценки (это называется оценкой права требования на жилую недвижимость). Но процедура проще: понадобится только паспорт и копия договора соинвестирования с застройщиком, а оценщику не придется выезжать на осмотр объекта.


Документы собраны, оценка заказана. Что будет происходить дальше?


Задача специалиста — рассчитать стоимость объекта. Обычно оценивается два типа стоимости: рыночная и ликвидационная. Вторая для банка-кредитора даже важнее: она помогает понять, за сколько можно быстро продать квартиру на аукционе и вернуть инвестиции.
В соответствии с федеральным стандартом оценки чаще всего оценщики используют сравнительный подход, то есть сравнивают квартиру с объектами-аналогами. Учитывается тип дома, год постройки, площадь квартиры, этажность и другие параметры.
Чтобы уточнить их, оценщик лично выезжает на объект. Сначала он оценивает район: есть ли рядом метро, школы и детские сады, парки, другая социальная инфраструктура. Затем — осматривает квартиру и фотографирует ее. Это позволяет понять, насколько объект соответствует технической документации, выданной БТИ, и обнаружить серьезные изменения, которые могли сделать во время ремонта.


Кажется, мы действительно немного изменили планировку квартиры. Неужели это критично, и банк может отказать в рефинансировании?


Перепланировка квартиры — сложный вопрос. Конечно, хочется изменить ее под себя. Но только не в случае с ипотекой: пока выплачивается кредит, квартира по сути принадлежит банку. И чаще всего в ипотечный договор включается пункт о запрете на изменение планировки квартиры.
Но даже если такого запрета нет, перепланировку или переустройство нужно узаконить: согласовать с банком и Бюро технической инвентаризации. Например, если планируется перенос «мокрых зон», изменение границ помещений или замена газовой плиты электроплитой.
Обратите внимание: существуют и недопустимые изменения. Они определены жилищным законодательством, а для Москвы указаны в отдельном постановлении правительства города. Например, нельзя сделать новую дверь в несущей стене, убрать дверь в кухню, где установлена газовая плита, объединить комнату с лоджией или балконом, если при этом демонтируется порог и подоконный блок.


Неужели ничего нельзя сделать?


Если перепланировка не была согласована, оценщик отразит это в отчете. Для банка переустройство — потенциальное обременение, ведь оно могло быть выполнено с техническими нарушениями. А значит, залог попадает в категорию риска, и лучше отказать в выдаче под него ипотечного кредита.
Единственное, что можно сделать — узаконить перепланировку, и только потом обращаться за рефинансированием кредита. Или пойти в другой банк: возможно, его требования к переустройству не такие жесткие. Правда, чтобы отчет приняли к рассмотрению, оценщик должен быть аккредитован и этим банком тоже.
Мы не рекомендуем прибегать к «черным» схемам и пытаться договориться с оценщиком, чтобы тот закрыл глаза на сделанные перепланировки. Когда банк это обнаружит, заемщика оштрафуют, потребуют привести квартиру в первоначальный вид и расторгнут с ним ипотечный договор. Придется досрочно погасить кредит, иначе банк вправе забрать квартиру, находящуюся в залоге.
Главная