Оценка — это точно обязательно? Ведь при выдаче кредита мою квартиру уже оценивали.
Да, квартира уже оценивалась раньше, но ее стоимость могла измениться. Банку же нужны актуальные данные о цене актива, который он получает в залог.
В статье 12 закона «Об оценочной деятельности» сказано, что итоговая величина стоимости объекта оценки рекомендуется для целей совершения сделки в течение 6 месяцев с даты составления отчета. Первое рефинансирование можно проводить не раньше 6 месяцев с момента получения ипотеки, и к этому времени у старой оценки уже закончится срок годности. А значит, нужно снова обратиться к оценщику и оплатить его услуги — эти расходы несет заемщик.
Как выбрать оценщика?
Это уже сделали банки. На сайтах Сбербанка, Банка Открытие, ВТБ, ДОМ.РФ, Альфа-Банка и других банков опубликованы списки рекомендованных оценочных организаций, чьи отчеты гарантировано принимаются при выдаче ипотечных кредитов или их рефинансировании. Включение независимого оценщика в такой перечень доказывает, что он получил квалификационный аттестат (подтверждается каждые три года), застраховал свою деятельность и вступил в одну из саморегулируемых организаций оценщиков.
Стоимость оценки по региону может меняться, но незначительно. Например, за оценку стандартной квартиры в пределах МКАД возьмут от 4000 до 7000 рублей. Подготовка отчета (оценочного альбома) занимает от 2 до 5 рабочих дней. Быстрее — дороже.
Заказать оценку можно непосредственно в оценочной компании или онлайн на сайте банка. Во втором случае не нужно лично приносить отчет в банк: оценщик отправит его самостоятельно. Так работают ВТБ, Банк Открытие, Банк Уралсиб, Промсвязьбанк, Газпромбанк и другие кредитные организации. В заявлении нужно указать основные сведения о предмете оценки, выбрать оценщика и удобное время для осмотра, затем — прикрепить к заявке необходимые документы.
Давайте здесь подробнее. Какие документы понадобятся для оценки?
Во-первых, копия паспорта: нужен первый разворот и лист с пропиской.
Во-вторых, документы, которые подтвердят право собственности на оцениваемый объект: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из Единого государственного реестра недвижимости.
Еще оценщику потребуется техническая документация. Это технический паспорт жилого помещения, поэтажный план и его экспликация. Все документы выдает региональное отделение Бюро технической инвентаризации (БТИ).
Для рефинансирования квартиры в еще строящемся доме некоторые банки тоже требуют проведения оценки (это называется оценкой права требования на жилую недвижимость). Но процедура проще: понадобится только паспорт и копия договора соинвестирования с застройщиком, а оценщику не придется выезжать на осмотр объекта.
Документы собраны, оценка заказана. Что будет происходить дальше?
Задача специалиста — рассчитать стоимость объекта. Обычно оценивается два типа стоимости: рыночная и ликвидационная. Вторая для банка-кредитора даже важнее: она помогает понять, за сколько можно быстро продать квартиру на аукционе и вернуть инвестиции.
В соответствии с федеральным стандартом оценки чаще всего оценщики используют сравнительный подход, то есть сравнивают квартиру с объектами-аналогами. Учитывается тип дома, год постройки, площадь квартиры, этажность и другие параметры.
Чтобы уточнить их, оценщик лично выезжает на объект. Сначала он оценивает район: есть ли рядом метро, школы и детские сады, парки, другая социальная инфраструктура. Затем — осматривает квартиру и фотографирует ее. Это позволяет понять, насколько объект соответствует технической документации, выданной БТИ, и обнаружить серьезные изменения, которые могли сделать во время ремонта.
Кажется, мы действительно немного изменили планировку квартиры. Неужели это критично, и банк может отказать в рефинансировании?
Перепланировка квартиры — сложный вопрос. Конечно, хочется изменить ее под себя. Но только не в случае с ипотекой: пока выплачивается кредит, квартира по сути принадлежит банку. И чаще всего в ипотечный договор включается пункт о запрете на изменение планировки квартиры.
Но даже если такого запрета нет, перепланировку или переустройство нужно узаконить: согласовать с банком и Бюро технической инвентаризации. Например, если планируется перенос «мокрых зон», изменение границ помещений или замена газовой плиты электроплитой.
Обратите внимание: существуют и недопустимые изменения. Они определены жилищным законодательством, а для Москвы указаны в отдельном постановлении правительства города. Например, нельзя сделать новую дверь в несущей стене, убрать дверь в кухню, где установлена газовая плита, объединить комнату с лоджией или балконом, если при этом демонтируется порог и подоконный блок.
Неужели ничего нельзя сделать?
Если перепланировка не была согласована, оценщик отразит это в отчете. Для банка переустройство — потенциальное обременение, ведь оно могло быть выполнено с техническими нарушениями. А значит, залог попадает в категорию риска, и лучше отказать в выдаче под него ипотечного кредита.
Единственное, что можно сделать — узаконить перепланировку, и только потом обращаться за рефинансированием кредита. Или пойти в другой банк: возможно, его требования к переустройству не такие жесткие. Правда, чтобы отчет приняли к рассмотрению, оценщик должен быть аккредитован и этим банком тоже.
Мы не рекомендуем прибегать к «черным» схемам и пытаться договориться с оценщиком, чтобы тот закрыл глаза на сделанные перепланировки. Когда банк это обнаружит, заемщика оштрафуют, потребуют привести квартиру в первоначальный вид и расторгнут с ним ипотечный договор. Придется досрочно погасить кредит, иначе банк вправе забрать квартиру, находящуюся в залоге.
