Почему рефинансировать ипотеку выгоднее, чем частично досрочно её погашать

Статистика ипотечного кредитования показывает интересный тренд — досрочное погашение кредитов. В среднем заемщики получают ипотеку на 18 лет, а закрывают за 7–9 лет. Согласно опросам, только 10% россиян планируют выплачивать заем на протяжении всего срока, а более 60% намерены погасить его заранее.
В этом есть очевидная логика: досрочное погашение позволяет сократить срок кредита и сэкономить на переплате банку либо снизить ежемесячный платеж, чтобы сократить регулярную финансовую нагрузку на семью. Но тех же целей можно добиться и при рефинансировании ипотеки, причем получить большую выгоду. Рассказываем, почему накопленные деньги лучше нести в банк уже после перекредитования.

Все в тело

При аннуитетной системе платежей, которую использует большинство банков, часть денег из ежемесячного платежа направляется на погашение процентов, часть — на погашение основного долга, т. н. тела кредита. В первые годы после оформления займа соотношение это очень неравномерное: банк заинтересован поскорее получить от заемщика плату за пользование своими деньгами, поэтому на закрытие основного долга направляет минимальную сумму — иногда до 1000 рублей.
Частичное досрочное погашение — возможность уменьшить тело долга: все деньги идут непосредственно на погашение самого кредита, а не уплату процентов по нему. При этом заемщик может выбрать цель погашения: сокращение срока кредита или суммы ежемесячного платежа. После внесения платежа сотрудник банка пересчитает кредит и подготовит новый график платежей.
Однако в будущем проценты на уменьшенное тело кредита будут начисляться по старой ставке 10–15% — в зависимости от условий займа. И все усилия, которые пришлось приложить, чтобы накопить сумму для частичного погашения, окажутся потрачены впустую.

Новые проценты

Если кредит «молодой», оформлен меньше 3–5 лет назад, имеет смысл его сначала рефинансировать. Правда, стоит учесть, что придется повторить процедуру, которую заемщик уже проходил при оформлении ипотеки: получить согласие банка и одобрить предмет залога. Сделка потребует и определенных расходов: на оформление нового договора комплексного страхования, проведение оценки квартиры и перерегистрацию ипотеки в Росреестре.
Однако рефинансирование позволит снизить процентную ставку в среднем до 8–8,5% и погашать кредит в дальнейшем уже на более выгодных условиях, сократив срок выплаты займа или ежемесячный платеж.
Деньги, которые вы планировали потратить на частичное досрочное погашение, можно внести в банк уже после перекредитования, чтобы получить еще более выгодные условия. Или уплатить их банку в процессе оформления сделки: некоторые из них предлагают понижающие коэффициенты клиентам, которые вносят дополнительный единовременный платеж. Например, в банке ДОМ.РФ при внесении 2% от суммы кредита можно дополнительно снизить ставку на 0,5%, а 3,5% — сразу на 1% на все время выплаты займа.