Почему не нужно брать кредитные каникулы по ипотеке

Лучше облегчить условия ипотеки через ее рефинансирование

Коронакризис пришел в квартиры

Пандемия COVID-19 «подарила» нам не только новые привычки: мыть руки, носить маску на улице и избегать общественных мест. Вслед за вирусом пришел экономический кризис: с апреля по июль количество безработных выросло в 3,5 раза. И это только официальная статистика! Многие остались без работы, кому-то сильно урезали зарплаты. И если на жизнь еще хоть как-то хватает, то с платежами по кредитам у большинства заемщиков возникли проблемы.
Ипотека — самый обременительный кредит: власти оценивают средний размер ежемесячных выплат в 16 тысяч рублей, хотя практика Refin.online показывает, что он гораздо больше — 38 тысяч рублей (статистика по Москве и МО). Да и беспокоит ипотека сильнее, чем другие виды кредитов. Если вовремя не погашать задолженность, банк, у которого хранится закладная, может начислить пени, а то и вовсе забрать квартиру за долги. Только в 2019 году в России было выдано почти 1,3 млн ипотек, в 2018 году — почти 1,5 млн кредитов. Можно предположить, для скольких россиян взятый несколько лет назад ипотечный заем стал во время пандемии неподъемным грузом.
Чтобы поддержать пострадавших от экономического кризиса и коронавируса, в апреле объявили кредитные каникулы: эта льгота позволяет приостановить или уменьшить выплаты по кредитам, в том числе ипотечным, на 6 месяцев.

Как отдохнуть на кредитных каникулах

Но доступны они не всем заемщикам, да и не по всем кредитам. Чтобы рассчитывать на кредитные каникулы из-за коронавируса, нужно выполнить несколько условий.

Дата получения кредита

Получить льготу могут только заемщики, оформившие ипотеку раньше 3 апреля 2020 года, когда вышло постановление правительства.

Максимальный лимит кредита

Изначально в постановлении правительства было указано, что отсрочку дают по ипотечным займам не более 1,5 млн рублей. Очевидно, что сумму эту вписывали в спешке — она не попадает в рынок: по данным Refin.online средний ипотечный займ — 3,4 млн рублей. Но через неделю лимит скорректировали:

Москва — 4,5 млн рублей;
Московская область, Санкт-Петербург, Дальневосточный федеральный округ — 3 млн рублей;
прочие субъекты страны — 2 млн рублей.

При этом учитывается общая сумма ипотечного займа, а не оставшийся долг к моменту получения кредитных каникул. Если кредит больше, чем указано в постановлении правительства, снизить или приостановить выплаты не разрешат.

Снижение официального дохода

Кредитные каникулы можно получить, если за месяц до обращения в банк официальный налогооблагаемый доход сократился минимум на 30%, если сравнивать со среднемесячным доходом в 2019 году.
При одобрении каникул банк верит заемщику на слово: документы, которые докажут снижение дохода, нужно собрать за 90 дней после подачи заявления. Это может быть справка 2-НДФЛ за 2019 и 2020 годы или выписка о регистрации в качестве безработного. По уважительной причине срок предоставления документов могут продлить еще на 30 дней.
При этом банк может сам проверить сокращение дохода. Например, если платежи по кредиту списываются с зарплатной карты, легко установить, правда ли работодатель начисляет на нее меньше, чем в среднем в прошлом году.

Отсутствие ипотечных каникул

Некоторые банки предлагают заемщикам, оказавшимся в сложной ситуации, собственные программы ипотечных каникул, которые также могут снизить или на время отложить платежи.
Максимальный лимит кредита для них сильно больше, чем по коронавирусным каникулам от правительства (в Сбербанке, например, он вообще не ограничен), равно как и допустимый процент уменьшения дохода. Однако банки помогают заемщикам не в ущерб себе: в том же Сбербанке, например, после полугодовых ипотечных каникул срок кредита (а значит, и выплаты процентов) увеличится сразу на 2 года.
Если вы уже оформили ипотечные каникулы, в то же время получить чрезвычайные (коронавирусные) кредитные каникулы нельзя — нужно дождаться окончания первой отсрочки.
Заявка на получение отсрочки подается онлайн, по телефону или традиционно — в офисе банка. Сделать это можно до 30 сентября. Заемщик вправе запросить приостановление платежей или уменьшение их размера на срок до 6 месяцев. Банк должен ответить согласием или отказом в течение 5 дней, если ответа нет — кредитные каникулы автоматически считаются одобренными.
Однако прежде чем подавать заявку на получение кредитных каникул, стоит выяснить, с какими негативными последствиями можно столкнуться.

Каникулы, за которые нужно платить

Первое и главное: кредитные каникулы — это не бесплатно. Банк не прощает вам часть основного долга или процентов по нему, а только сдвигает график платежей — на те 6 месяцев, пока идет льготный период. Во время кредитных каникул начисляются проценты на сумму основного долга по ставке, указанной в кредитном договоре. И в конечном счете, получив временную передышку, кредит вы будете выплачивать дольше.
Второй момент: есть риск, что банк сначала одобрит отсрочку, но потом отменит решение. Это произойдет, если вовремя не представить документы, подтверждающие снижение дохода, или рассчитать его по неправильной методике. В результате появится просроченная задолженность, на которую начислят штрафы и пени, так что долг перед банком вырастет. Эта ситуация вдвойне неприятна: она сильно испортит кредитную историю и сделает вас ненадежным заемщиком, которому в дальнейшем будет сложно получить кредит. Кстати, в кредитную историю «впишут» информацию и об одобренных каникулах, а это снижает кредитный рейтинг заемщика и влияет на решение банка о предоставлении кредита.
Если несмотря на все «подводные камни» вы готовы оформить кредитные каникулы, чтобы хоть немного облегчить свою жизнь ипотечного заемщика, подумайте о еще одном варианте — рефинансировании ипотеки.

Альтернатива здорового человека

Когда деревья были большими, а ипотечное кредитование только начало набирать обороты, банки предлагали заемщикам невыгодные ставки. Три года назад ипотеку выдавали в среднем под 12,5% годовых, а еще раньше, после валютного кризиса 2014–2015 годов, она доходила до 14,2% годовых. И хотя сейчас ставки в среднем снизились до 7,5-8% годовых, многие заемщики продолжают рассчитываться с банками на старых кабальных условиях.
Рефинансирование ипотеки — законный способ выиграть на снижении ставки. По сути, это оформление нового ипотечного кредита, чтобы погасить старый, только на более выгодных условиях. Переоформляя договор, можно:

существенно сократить сумму ежемесячных платежей (за счет разницы в ставках или увеличения срока кредита);
уменьшить переплату на процентах по кредиту и даже получить разницу в деньгах между первоначальным и рефинансированным кредитом наличными — этой суммы хватит на несколько месяцев ипотечных выплат.

Можно попытаться рефинансировать ипотеку в родном банке, если ставки у него снизились с того момента, как вы заключили кредитный договор. Но шансов мало: изменение изначальных условий кредита банк расценивает как снижение платежеспособности заемщика и ухудшение качества кредита. Чем больше таких случаев, тем ниже стоимость кредитного портфеля банка, а значит — меньше возможностей выгодно перепродать закладные по ипотечным кредитам другому банку (это распространенная практика). Поэтому банки часто отказывают своим заемщикам в рефинансировании.
А вот сторонние банки — наоборот. Если вы вовремя, без просрочек платили по кредиту, вас можно считать добросовестным заемщиком с хорошей платежной дисциплиной, которому будет рад любой российский банк.
Обращаться за рефинансированием стоит, если разница в ставках между старым и новым договором составит не менее 2%. Большинство банков принимают заявки не раньше, чем через полгода после получения кредита — им нужна положительная история выплаты долга. А в целом во время погашения ипотеки рефинансировать ее можно сколько угодно раз, но только если условия на самом деле улучшаются.

Новый кредит по старой схеме

Итак, рефинансирование — это получение нового ипотечного кредита. Поэтому придется еще раз пройти уже знакомую процедуру: собрать документы и подать их в банк, получить положительное решение о кредите, провести оценку предмета ипотеки, подписать кредитный договор и оформить страховку, получить закладную в старом банке и передать ее в новый.
Нужно учесть несколько нюансов:

несмотря на то, что при оформлении кредита квартиру уже оценивали, нужно оплатить новую оценку предмета ипотеки;
придется снова застраховать жизнь, здоровье и имущество, несмотря на то, что еще действуют аналогичные старые страховки. Правда, те договоры можно будет расторгнуть, а разницу компенсировать по соглашению со страховой компанией;
какое-то время, пока закладная не передана в новый банк, деньги, которые он выдал для погашения первичного кредита, ничем не обеспечены. Это риск для банка, так что он может временно установить повышенную ставку. Чем раньше вы перенесете закладную из старого банка в новый, тем быстрее начнет действовать стандартная ставка;
банк откажет в рефинансировании, если на момент подачи заявки действуют кредитные каникулы;
придется доказать свою способность выплачивать кредит — если за время коронавирусного кризиса ваш доход серьезно снизился, в рефинансировании могут отказать.

Ипотека в вашу пользу

Рассчитать выгоду при рефинансировании можно самостоятельно, сравнив предложения банков, или через простой онлайн-сервис, разработанный Refin. Нужно указать всего пять параметров:

текущую процентную ставку;
сумму ежемесячного платежа;
сумму оставшихся выплат;
сколько лет назад оформлена ипотека;
сколько месяцев осталось платить по договору.

Мы сравним предложения 20 банков и подберем выгодные условия для рефинансирования ипотеки. А потом бесплатно поможем собрать документы для банка и подадим за вас заявку.