С погремушкой и долей в квартире
Если квартира куплена в ипотеку, то сразу после полной выплаты займа и погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН ее нужно перевести в общую долевую собственность всех членов семьи — и родителей, и детей (в том числе тех, которые родились уже после получения кредита). Это написано в «Правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий». Раньше закон обязывал еще перед использованием материнского капитала оформлять в Пенсионном фонде РФ письменное обязательство выделить доли в будущем. Из новой редакции правил этот документ исключили — обязательство подразумевается законом, и его исполнение контролирует прокуратура.
В случае с рефинансированием ипотеки первоначальный кредит, частично оплаченный материнским капиталом, полностью погашается новым банком, который одобрил перекредитование. Если верить юридическим нормам, заемщик должен исполнить свое обязательство и нотариально оформить выделение долей членам семьи. Но по факту ипотека продолжает действовать: в ней просто меняется банк-кредитор, и временно снятое обременение снова вступает в силу — закладная по квартире передается в новый банк.
Получается казус. С одной стороны, заемщик должен выделить доли в квартире, чтобы к нему не пришли органы опеки и полиция. С другой стороны, если в семье есть несовершеннолетние дети и для них выделены доли — это обременение, с которым новый банк может отказаться брать в залог квартиру. Если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк не сможет легко продать недвижимость, чтобы компенсировать свои расходы.
Согласия не давали
Еще одна сложность — получить согласие территориальной службы опеки и попечительства на смену залогодержателя в пользу нового банка-кредитора.
Здесь могут возникнуть трудности: формально передача имущества несовершеннолетних детей в залог (пусть даже их доли в квартире пока не определены) в глазах закона приравнена к ухудшению жилищных условий. Поэтому согласие могут и не дать.
А без передачи квартиры в залог банк, рефинансирующий кредит, может вовсе отказать в перекредитовании или повысить процентную ставку на несколько пунктов.
Помощь в пути
Однако есть надежда, что эта юридическая коллизия скоро разрешится. В Госдуме на рассмотрении находится законопроект, который должен упростить процедуру перехода на ипотеку с более выгодными условиями для семей с детьми.
Он предусматривает сразу несколько важных изменений. Во-первых, законопроект отменяет необходимость согласия органов опеки при рефинансировании и передаче закладной по квартире новому кредитору. Во-вторых, он исключает предписание оформлять жилье в долевую собственность при смене банка-кредитора: сделать это нужно в течение полугода после полного погашения кредита. Так что ипотеку можно будет рефинансировать несколько раз, если ставки значительно снизятся.
Третье нововведение устанавливает, что сведения об использовании средств материнского капитала должны вноситься в Единый государственный реестр недвижимости. Сейчас информацию о том, что кредит частично оплачен государственной субсидией, банк-кредитор получает только от заемщика. И гипотетически возможно рефинансировать ипотеку, не предупредив банк о факте использования материнского капитала (правда, впоследствии такое решение может обернуться проблемами как с кредитором, так и с органами опеки). После одобрения законопроекта информирование Росреестра станет обязательным.
За редким исключением
Однако некоторые банки-партнеры Refin.online все же готовы рефинансировать ипотечные кредиты, частично погашенные средствами материнского капитала, уже сейчас и без дополнительных издержек для клиента.
Мы сотрудничаем с ними и поможем вам подобрать самую выгодную программу перекредитования, согласовать заем и собрать необходимые документы для совершения сделки.
