Первоначальный взнос
Покупка жилья, пусть даже в ипотеку, требует больших расходов: будущему заемщику нужно накопить на первоначальный взнос. Он составляет от 10 до 20% (реже до 25%) от стоимости приобретаемого жилья. Даже если сделать расчет по установленному Минстроем РФ нормативу стоимости квадратного метра, который равен 48,6 тыс. рублей (это значительно меньше реальной рыночной цены), сумма все равно выходит немаленькая. Требуется около полумиллиона рублей, чтобы обратиться в банк за кредитом.
Кажется, по этому аргументу выигрывают сторонники аренды жилья: чтобы снять квартиру, такой большой первоначальный платеж не нужен. Потребуется накопить «только» на оплату первого и последнего месяца аренды, услуг риэлтора (от 50% до 100% от суммы ежемесячного платежа) и залогового взноса, который иногда берут собственники жилья. При средней стоимости аренды однокомнатной квартиры в Москве 32 тыс. рублей в месяц нужно единовременно отдать около 100 тыс. рублей.
Конечно, это меньше, чем полмиллиона. Однако заемщики, в отличие от арендаторов, инвестируют в свое будущее и могут рассчитывать на государственную поддержку. Например, использовать для оплаты первого взноса материнский капитал или воспользоваться правом на имущественный налоговый вычет после покупки квартиры.
Как получить налоговый вычет при рефинансировании
«Накопить» на первоначальный взнос можно с помощью потребительского кредита, оформленного за несколько месяцев до получения ипотеки. Это еще и хороший способ исправить кредитную историю, если у заемщика низкий персональный рейтинг.
Как исправить кредитную историю перед рефинансированием
Ежемесячный платеж
Самая большая статья расходов в семейном бюджете новоселов — ежемесячный платеж.
Арендная плата долго была существенно ниже, чем выплаты по ипотечному кредиту. Однако ситуация на рынке изменилась: появились льготные жилищные займы с государственной поддержкой, банки установили рекордно низкие процентные ставки (минимум — 7,28%, по данным Банка России). Сейчас для выплаты ипотеки нужно едва ли не столько же свободных средств, сколько для оплаты аренды. А иногда и меньше: 2-комнатную квартиру в Москве можно снять за 43 тыс. рублей, тогда как средний ипотечный платеж клиентов Refin.online составляет 33,5 тыс. рублей.
Кредитный платеж фиксирован: банк не вправе повысить его в одностороннем порядке. А вот заемщик всегда может найти более выгодные условия и провести рефинансирование в стороннем банке, чтобы снизить ставку на 1–2 процентных пункта. Это позволит уменьшить ежемесячный платеж или сократить срок кредита, чтобы меньше переплатить банку. Рассчитывать на подобную лояльность со стороны владельца квартиры вряд ли сможет даже самый надежный арендатор.
Банки рассчитывают на своевременное погашение ипотечного кредита, однако просрочка платежа скажется только на кредитной истории: быстро выселить заемщика из заложенной квартиры не получится. Арендодателю гораздо проще расстаться с недобросовестным съемщиком, если тот вовремя не заплатит за квартиру.
Заключение сделки
И аренда, и покупка квартиры в ипотеку — сложная сделка. Нужно найти подходящее жилье, проверить его на юридическую чистоту (если речь идет о вторичном рынке жилья), договориться с собственником или застройщиком о выгодных условиях.
На первый взгляд, арендатору проще: объявления о сдаче квартиры можно найти в базах объявлений, на страницах друзей в социальных сетях и даже на информационных щитах в том районе, где вы планируете жить. Все, что остается, — осмотреть квартиру, а если она понравится — поскорее организовать переезд.
Однако рынок аренды жилья в России до сих пор остается «в тени». Государство планирует запустить федеральный портал, на котором будет вестись учет арендных отношений, но пока в большинстве сделок договор найма заменяет взаимопонимание между собственником и квартиросъемщиком. Многие сдают квартиру без договора и не платят с дохода налоги, чтобы сэкономить. Так что арендатор сильно рискует: в любой момент его могут попросить освободить помещение или резко увеличить платеж. Но рискует и арендодатель: у него нет инструментов для проверки добропорядочности нового квартиросъемщика.
Оформление ипотеки и покупка квартиры на кредитные деньги — более сложная процедура, но и безопасная с юридической точки зрения. Банк тщательно проверяет заемщика и выбранную квартиру: заем выдают на покупку квартиры только в аккредитованной новостройке, а при приобретении «вторичного» жилья рекомендуют оформить титульное страхование, которое защищает от утраты права собственности.
Ремонт и перепланировка
Арендодатели серьезно ограничивают квартирантов в праве адаптировать квартиру под себя: менять интерьер, выбрасывать старую мебель, даже заводить домашних животных или детей, которые могут что-то сломать или испортить. Минимальные косметические переделки тоже нужно согласовывать с хозяином: древний сервант, который так и просится на помойку, может оказаться семейной реликвией.
Жилье, купленное в ипотеку, находится в залоге у банка, но принадлежит заемщику на праве собственности. А потому он может превратить его в квартиру мечты: сделать дизайнерский ремонт, провести перепланировку. Правда, часть изменений придется согласовать с банком и узаконить в бюро технической инвентаризации. Некоторые изменения вообще относятся к разряду недопустимых: например, нельзя «прорубить» новую дверь в несущей стене или снести порог и подоконный блок, чтобы объединить комнату с балконом.
Квартиры, сдаваемые в аренду, редко застрахованы, и вину за прорыв батареи или пожар арендодатель может переложить на квартиросъемщика. А вот купленная в ипотеку квартира по закону страхуется от рисков утраты и повреждения до момента полной выплаты кредита. Лишние расходы, зато гарантия безопасности: при наступлении страхового случая оплачивать ущерб придется страховой компании.
Дом, в котором
Эксперты рынка недвижимости считают, что выбор в пользу аренды или покупки квартиры в ипотеку делают разные потребители. Долгосрочный найм — выбор студентов и молодых специалистов: они практикуют флэт-шеринг вместе с однокурсниками и друзьями. Этой же стратегии придерживаются мобильные представители среднего класса, которые могут работать удаленно, часто менять города проживания и вместе с ними квартиры.
Семейные люди и работники с постоянной занятостью и стабильным доходом выбирают ипотеку: собственное жилье — серьезный материальный актив. И не только: вместе с квартирой заемщик получает постоянную прописку, за которой следуют социальные льготы вроде прикрепления к поликлинике и записи в детский сад. Учитывая «ипотечную лихорадку» 2020 года, у второго варианта появляется больше сторонников: за три квартала банки выдали свыше 1 млн жилищных кредитов — почти столько же, сколько за весь прошлый год.
