Однако не всем банки готовы предложить минимальную процентную ставку, которую используют в рекламе: скорее всего, она доступна только идеальному кандидату. Для остальных действуют повышающие коэффициенты. И в итоге банк, в который вы решили обратиться за рефинансированием, рассчитает заем дороже, чем банк, чья ставка изначально казалась менее привлекательной.
Рассказываем, как работает Refin.online, чтобы подобрать лучшую процентную ставку для каждого клиента.
Портрет заемщика
Первое, что мы делаем, — составляем максимально подробный портрет заемщика. Для этого предлагаем ответить на вопросы квиза (онлайн-опроса), затем уточняем недостающую информацию по телефону. Наша задача — выявить все параметры, которые могут повлиять на решение банка и вынудить его повысить или понизить ставку, а то и вовсе отказать в рефинансировании. Вот какие это факторы.
Ипотека
- Год выдачи кредита: рефинансировать ипотеку можно не раньше, чем через 6 месяцев после получения первичного кредита.
- Оставшийся срок выплаты: банки не берут кредитные договоры, по которым осталось платить меньше 3–12 месяцев, к тому же при рефинансировании ипотеки в первые 3–5 лет после оформления выгода больше.
Квартира
- Тип объекта: квартира, дом или земельный участок. В основном банки работают с квартирами и апартаментами, а вот рефинансировать ипотеку на покупку земли или строительство частного дома гораздо сложнее.
- Наличие перепланировок или переустройств, согласованных или не согласованных с Бюро технической инвентаризации: только очень немногие банки соглашаются рефинансировать ипотеку на квартиру, где был перенос «мокрых точек» или объединение комнаты с лоджией или балконом.
Заемщик
- Возраст: банки очень жестко ограничивают возраст заемщика на момент окончания срока действия кредитного договора — обычно не более 65–70 лет. Соответственно, чем старше человек, тем на меньший срок ему оформят ипотеку. Кроме того, бывают ограничения и для мужчин призывного возраста.
- Семейное положение: для увеличения кредитного лимита, если доход основного заемщика недостаточный, можно привлечь созаемщика в лице супруга или супруги.
- Наличие детей: каждого несовершеннолетнего ребенка банки рассматривают как иждивенца, а потому вычитают из дохода заемщика определенную сумму на его содержание (в среднем 10–20 тыс. руб.). Чем меньше доход, тем меньше сумма займа, которую согласует банк. С другой стороны, у ряда банков есть специальные программы для заемщиков с маленькими детьми — можно уменьшить процентную ставку.
- Кредитная нагрузка: платежи по кредитам и кредитные карты, пусть даже с неизрасходованным лимитом, тоже учитываются при расчете дохода.
- Кредитные каникулы: если они были оформлены раньше или действуют на момент подачи заявки, в рефинансировании откажут. Для банка это показатель, что в экстренной ситуации заемщик не способен выплачивать ипотеку.
- Просрочки по платежам: всем нужны добросовестные заемщики, поэтому если есть текущая просроченная задолженность по кредиту или были просрочки в течение последних 6–12 месяцев, почти все банки откажут в рефинансировании. Правда, речь идет именно о длительных просрочках, до 25–З0 дней: просрочка платежа на 1–2 дня считается технической и не учитывается при оценке заемщика.
- Подтверждение дохода и наличие работы: один из самых главных параметров для банков. В основном они требуют справку о доходах по форме 2-НДФЛ и заверенную копию трудовой книжки. Некоторые банки согласны на справку о доходах по форме банка или по форме работодателя (иногда ставка при этом повышается). Для индивидуальных предпринимателей, собственников бизнеса и самозанятых установлены ограничения по максимальной сумме кредита плюс повышающие коэффициенты, да и работать с ними готовы не все банки.
Воронка банков
Вы наверняка видели развивающие игрушки для малышей: ребенку нужно вставить шар или кубик в подходящее отверстие. Очень похоже на работу Refin.online: узнав основные характеристики заемщика, мы начинаем «примерять» его под условия банков.
Для этого разработана матрица требований: она позволяет понять, какой банк гарантированно откажет в рефинансировании, а какие скорее примут положительное решение по заявке. Вот несколько примеров:
- ЮниКредитБанк — откажет, если заемщик зарегистрирован в Севастополе или Крыму;
- Уралсиб — готов согласовать заемщика, который устроился на новую работу всего 3 месяца назад;
- Газпромбанк — согласен принять заемщика с 2 просроченными платежами сроком до 29 дней за 12 месяцев;
- Альфа-Банк — отклонит заявку, если в квартире есть незарегистрированная перепланировка или переоборудование.
Оценка условий
Представим идеальный вариант: все банки, куда мы направили заявки, согласовали перекредитование и назвали ставку, по которой готовы выдать заем.
Чтобы определить победителя, мы снова будем считать:
- сравниваем требования банков к страховке: на сколько пунктов вырастет процентная ставка, если отказаться от страхования жизни, здоровья и трудоспособности. Например, Альфа-Банк при отказе от страхования жизни повышает ставку на 2%, ВТБ — на 1%, ДОМ.РФ — на 0,7%;
- узнаем, есть ли повышенная ставка на время передачи закладной по квартире в новый банк: некоторые банки, пока ипотека ничем не обеспечена, добавляют 1–2%;
- проверяем наличие других понижающих ставку коэффициентов: для зарплатных клиентов или тех, кто оформит банковскую карту.
Вместо выводов
В заключение еще раз напомним:
- самая низкая процентная ставка доступна не всем заемщикам;
- есть много факторов, которые повышают и (гораздо реже) понижают процентную ставку;
- требования банков к заемщикам и предмету залога сильно отличаются;
- задача Refin.online — сначала понять, какие банки согласуют рефинансирование именно вашей ипотеки, а затем из их предложений выбрать самое выгодное.
