Кредитные выплаты устроены так, что в первые годы погашения большая часть ежемесячного платежа уходит на оплату процентов, а основной долг почти не уменьшается. Соотношение бывает разным, в среднем 80% платежа — проценты, 20% — долг. Бывает и меньше: из графика погашения кредита легко увидеть, что часто на погашение долга банк направляет чисто символическую сумму — 100, 200 рублей.

В случае с рефинансированием возникает дилемма: получается, что проценты, которые погашались уже несколько лет, выплачивались напрасно, и при перекредитовании придется все начинать с нуля. Ведь новый банк тоже будет направлять большую часть ежемесячного платежа на погашение процентов, а не основного долга.

Это так. Но чтобы избавиться от ощущения несправедливости, можно открыть график платежей по кредиту и посчитать, какая переплата вас ждет при сохранении текущей ставки. Если ипотека «молодая», оформлена не больше 3–5 лет назад, она точно будет больше, чем все проценты, которые вы выплатите новому банку после перехода на более низкую ставку. Особенно если целью рефинансирования станет не снижение размера ежемесячного платежа, а сокращение срока кредита.

Кредитные каникулы — неоднозначная практика. В связи с пандемией коронавируса правительство объявило чрезвычайные кредитные каникулы: ввело льготные условия для заемщиков, которые позволяют приостановить или уменьшить выплаты по кредитам на 6 месяцев. Аналогичные программы ипотечных каникул для заемщиков, оказавшихся в трудной финансовой ситуации, есть и у банков.

Но чтобы получить такие каникулы, нужно соблюсти ряд требований: в противном случае банк может отозвать свое решение и выставить штраф за просрочку платежей. По данным Банка России, в августе 2020 года в эту ситуацию попали 15 тысяч заемщиков, запросивших каникулы. Кроме того, кредитные каникулы предоставляются не бесплатно: банк просто сдвигает платежи на 6 месяцев, пока длится льготный период, но при этом продолжает начислять проценты. И получив временную передышку, заемщик в итоге будет выплачивать кредит дольше. Плюс потеряет право на рефинансирование: банки не согласуют перекредитование заемщику с кредитными каникулами в прошлом.

Частичное досрочное погашение обычно используют для сокращения суммы ежемесячного платежа, но ровно того же результата можно добиться и при рефинансировании ипотеки. А накопленную сумму потратить на погашение части долга уже после рефинансирования. В этом случае вы будете выплачивать проценты на его остаток по выгодной ставке: например, не 12%, как было в первоначальном кредите, а 8%. И переплата банку будет еще меньше.

Это не так. При рефинансировании ипотеки сохраняется право на оба вида имущественного налогового вычета: основной вычет, который дает государство при покупке жилья, и вычет по ипотечным процентам. Более того: получить налоговый вычет можно и при повторном рефинансировании. Главное, чтобы в кредитном договоре было указано, что деньги выданы на погашение рефинансируемого кредита по той же квартире, на которую была оформлена первичная ипотека.

Но стоит учесть, что некоторые банки предлагают заемщикам программы консолидации кредитной нагрузки: они выдают ипотечные кредиты на рефинансирование ипотеки с одновременным погашением других кредитов (например, потребительского займа). Если оформить такой кредит, право на имущественный вычет по выплаченным ипотечным процентам действительно пропадет. А вот основным налоговым вычетом все равно можно будет воспользоваться.

Это не так: рефинансировать ипотеку можно, даже если дом еще не сдан в эксплуатацию. Более того: лучше не дожидаться получения права собственности и перекредитоваться до подписания акта приема-передачи. В этом случае рефинансирование будет гораздо проще. Нужно собрать минимальный комплект документов по объекту недвижимости (договор долевого участия или договор уступки права требования плюс подтверждение оплаты сделки) и по желанию оформить страхование жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Страховать и оценивать предмет залога не понадобится.

Можно, однако не во всех банках. Большинство кредитных организаций работают только с квартирами в многоквартирных домах и апартаментами: это понятный и ликвидный предмет залога, который можно быстро продать для возврата кредитных средств, если взыскать долг с заемщика не получается.
Дом сложнее не только реализовать, но и оценить: на рыночную стоимость влияет удаленность от города и транспортной сети, особенности локации, характеристики самого объекта (наличие инженерной инфраструктуры, материал строительства и пр.). Поэтому оценка дома и земельного участка стоит в среднем в 2 раза дороже, чем оценка квартиры.
Заемщикам, которые хотят рефинансировать ипотеку на дом, нужно учесть, что процентная ставка для них будет выше, максимальная сумма кредита — меньше (до 50–75% от стоимости объекта недвижимости), а требования к заемщику и залоговому имуществу — жестче.

Это не так. Рефинансирование, как любой банковский продукт, имеет «противопоказания».
Главное из них — возраст кредита. Рефинансировать ипотеку желательно в первые 3–5 лет после ее оформления, пока выплачивается основная часть процентов — в этом случае выгода будет больше. Чем меньше времени остается до полного закрытия кредита, тем меньше смысла переходить в другой банк. Банки это тоже понимают, а потому отказывают заемщикам, которым осталось выплачивать ипотеку 6–12 месяцев.
Второй момент — разница процентных ставок. Если при рефинансировании ставка снижается на 1–2 пункта, процесс имеет смысл, если меньше — расходы на страховку и оценку «съедят» почти все выгоду.