Представьте, что во время прогулки вам в ботинок попал камешек. Небольшой, но мешает. А идти еще долго. Конечно, можно его вытащить, но для этого нужно остановиться, присесть на скамейку, расшнуровать ботинок, вытрясти, зашнуровать заново. Слишком много действий! Да и к камешку вы уже привыкли. Почти сроднились с ним.

С ипотекой — ровно та же ситуация. Многие заемщики понимают, что платят банку слишком высокий процент за выданный когда-то кредит — в другом банке можно получить условия получше. Ежемесячный платеж большой, выплачивать долг еще много лет. Но решиться на рефинансирование ипотеки сложно: надо изучить предложения, подать заявку, собрать документы.

Кажется, можно так и идти дальше с этим ипотечным «камешком», лишь бы не добавлять себе сложностей. Или нет?
Сервис Refin.online собрал распространенные мифы о рефинансировании ипотечного кредита и разобрался, почему не стоит бояться перекредитования.

Только если вы рефинансируете ипотеку самостоятельно. Придется сравнить условия перекредитования в нескольких банках, собрать документы по заемщику, предмету залога и первоначальному кредиту, заполнить анкеты и подать их на рассмотрение в офисе банка, дождаться ответа, провести оценку, купить страховой полис и только потом договориться о подписании сделки. Процесс может затянуться, если заявка «зависнет» в банке, или вовсе забуксовать, если у заемщика не хватит терпения разобраться со всеми нюансами рефинансирования.

Если заручиться поддержкой, процесс потребует меньше времени и сил. Например, с Refin.online рефинансирование занимает около месяца с момента предоставления документов до подписания нового ипотечного договора. Заемщику нужно лишь собрать необходимые документы (расскажем, какие), заказать отчет об оценке и оформить новую страховку (посоветуем, на что обратить внимание). Все остальное мы сделаем сами: проанализируем предложения банков, проверим соответствие заемщика и предмета залога их требованиям, подадим заявки и будем сопровождать до заключения сделки с новым кредитором. Причем бесплатно для заемщика: услуги сервиса оплатит банк.

Это не так. По статистике Refin.online, в среднем наши клиенты экономят около 1,8 млн рублей при рефинансировании ипотечного кредита. Больше или меньше — зависит от суммы первоначального займа, процентной ставки и оставшегося срока выплаты. При этом сопутствующие расходы не такие большие.

Во-первых, нужно оформить новый страховой полис: обязательно застраховать предмет залога, добровольно — жизнь, здоровье и трудоспособность заемщика (это позволит снизить процентную ставку). Неиспользованные средства по старой страховке можно вернуть. Во-вторых, заплатить оценочной компании, чтобы выяснить актуальную рыночную стоимость квартиры. В-третьих, уплатить госпошлину за регистрацию ипотеки с новым банком-залогодержателем в ЕГРН.

В среднем расходы по сделке составляют около 35–40 тыс. рублей. И даже если выгода будет меньше среднестатистических 1,8 млн рублей, а 300–400 тыс. рублей, за нее тоже имеет смысл побороться.

Дополнительные банковские комиссии при рефинансировании не предусмотрены: кредиторы не берут деньги за перевод средств на оплату ипотеки в старом банке или процент за выдачу денег. А штрафы за досрочное погашение отменили еще в 2011 году.

Наоборот: рефинансировать ипотеку чаще всего приходится в новом банке, а не в том, где был оформлен первоначальный кредит. «Родным» заемщикам банки перекредитование почти не предлагают. Внутреннее рефинансирование им невыгодно: зачем менять условия заемщику, который и так исправно платит по высокой процентной ставке?

А вот в привлечении чужих заемщиков с отличной платежной дисциплиной, которые погашают кредит без просрочек и задолженностей, банки весьма заинтересованы. Именно поэтому получить выгодное предложение можно в стороннем банке.

Не имеет никакого права. Иногда банки, чтобы запутать заемщика, включают в кредитный договор ссылку на статью 43 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Согласно этой статье, банк-кредитор действительно может запретить так называемую «последующую ипотеку», при которой квартира, которая уже находится в залоге у первого банка, передается в залог еще одному банку.

Однако в случае с рефинансированием переоформление закладной на новый банк происходит с отсрочкой. Он перечисляет деньги заемщику на погашение кредита, тот закрывает долг перед своим банком и снимает обременение с квартиры, а затем передает ее в залог новому банку. Правда, некоторые банки до момента переоформления закладной устанавливают повышенную ставку (на 1–2%): так страхуются риски, пока кредит ничем не обеспечен. И чем скорее заемщик завершит перерегистрацию закладной, тем быстрее начнет действовать стандартная низкая ставка, ради которой и затевалось рефинансирование.

Наоборот: лучше рефинансировать жилищный кредит как можно скорее.
Весь прошлый год Банк России снижал ключевую ставку, и вместе с ней уменьшались ставки по ипотеке — они доходили до исторического минимума в 7,28%. Но уже в марте 2021 года ключевая ставка снова начала расти, из-за чего банки стали повышать стоимость жилищных займов для квартир в новостройках и на вторичном рынке жилья. Пока рост еще не критичен: с Refin.online можно провести рефинансирование по ставке 7,9% (условия могут меняться для разных заемщиков и объектов). Однако и дальше ипотечные кредиты, скорее всего, будут дорожать, особенно после 1 июля, когда в некоторых регионах завершится программа льготной ипотеки.

Затягивая рефинансирование, вы можете получить уже не такие выгодные условия в банке и в результате меньше сэкономить при перекредитовании. К тому же есть риск остаться без работы, а у заемщика без постоянного дохода или с небольшим стажем в новой компании меньше шансов получить кредит.
Не стоит забывать и о том, что рефинансировать ипотеку можно несколько раз. Никаких ограничений в законодательстве или банковской практике на этот счет нет. Уже через полгода после получения займа можно обратиться в новый банк за рефинансированием: обычно кредитору достаточно шести ежемесячных платежей для подтверждения добросовестности заемщика. И если в будущем ставка снизится на 1–2%, вы сможете повторно перекредитоваться и еще сократить переплату банку.

Если кредит до сих пор выплачивается под 12–14% годовых (еще пять лет назад такие ставки были нормой), то рефинансировать ипотеку обязательно нужно: можно согласовать ставку 8–9% и хорошо сэкономить на переплате банку.
Но даже минимальная разница в ставках в 1% — тоже повод задуматься о рефинансировании, особенно если до окончания выплат по кредиту остается не менее 10 лет. Вот простой пример: 2 года назад вы взяли кредит 5 млн рублей под ставку 9% годовых на 15 лет. Ежемесячный платеж — чуть больше 50 тыс. рублей. Если провести рефинансирование по ставке 8%, можно сократить срок кредита на 19 месяцев и получить выгоду почти 1 млн рублей.